​В Украине с 1 июля запускают рынок земли: какие «подводные камни» могут быть при сделках

С четверга, 1 июля, в Украине больше не действует 30-летний мораторий на продажу сельскохозяйственной земли. Закон об условиях оборота земель, принятый Верховной Радой в ночь с 30 на 31 марта 2020 года, вступает в силу. При этом процесс купли/продажи земельных участков будет непростым, так как законодательством определены дополнительные требования как к покупателю, так и к продавцу.  Однако большинство юристов сходятся во мнении, что соблюдение всех правил поможет защитить имущество от рейдеров и проходимцев.  Об этом говорится в материале UBR.

Какие налоги необходимо уплачивать при продаже 

Расчеты по договору купли/продажи будут осуществляться исключительно по безналу – с банковского счета покупателя на счет продавца, напоминает партнер юридической группы LCF и руководитель практики трансграничных споров Игорь Кравцов.

Читайте также: ЦИК «ставит палки в колеса» земельному референдуму

"Поэтому продавец может особо не переживать по процедуре. Он должен получить свои законные деньги официально. Но, конечно же, стоит помнить и о сопутствующих расходах: продавец платит 5% налога на доходы физических лиц плюс 1,5% военного сбора. Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон", – уточнил юрист. 

Топ-5 "подводных камней" при продаже/покупке земли 

Самую большую трудность, по мнению юристов, представляет необходимость документального подтверждения происхождения средств покупателя. 

"Нотариус будет проверять, насколько покупатель мог официально получить в свое распоряжение денежную сумму, на которую собирается приобрести землю. Соответственно, при отсутствии такого документально подтвержденного источника он откажет в совершении сделки", – рассказывает Кравцов. 

Продавец земли также со своей стороны должен подтвердить право собственности. Главным доказательством станет информация в двух реестрах: Государственном земельном кадастре и Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений (оцифровать информацию о своем пае можно как до 1 июля, так и после). Без этого нельзя будет провести никакие операции с землей. 

Читайте также: Верховная Рада узаконила распродажу земли: к чему это приведет

Запуск рынка земли: защита паев от посягательств

Помимо всего вышеуказанного, в процессе оформления сделки понадобится экспертная оценка земли. От такой стоимости зависит размер налогов и сборов. 

Сорвать сделку могут обременения, касающиеся самого участка или его владельца. К ним относятся аресты, запреты отчуждения. Нотариус откажет в заключении сделки, если собственник участка находится в Едином реестре должников (например, из-за неуплаченных долгов по коммуналке или алиментам). 

Преимущественное право на покупку земли в собственность имеют землепользователи или недропользователи. То есть во избежание дальнейших судебных споров продавцу и покупателю нужно получить заверения, что преимущественно право не нарушено. 

Кто сможет приобрести землю, а кому ответят отказом

С 1 июля в продажу поступят исключительно земли сельскохозяйственного назначения частной формы собственности максимум по 100 га "в одни руки". 

Покупать участки смогут граждане Украины, территориальные общины, государство.  

С 2023 года право на покупку с/х земли получат также юридические лица, но не более 10 тыс. га. 

Читайте также: Депутаты определили, как Украина будет продавать свою землю

При заключении сделки нотариус будет проверять покупателя по нескольким реестрам. Так, будет запрещена продажа земли: 

• иностранцам без решения соответствующего референдума;
• россиянам и представителям террористов;
• лицам, которые попадают под закон о санкциях; 
  офшорным компаниям.

Кроме того, после 1 июля будет запрещено продавать участки, которые расположены ближе чем в 50 км от государственной границы. 

Также под запретом остается продажа земли государственной и коммунальной собственности. Исключением является возможность граждан выкупить земельные участки, принадлежащие им на праве постоянного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения или аренды из государственной или коммунальной собственности, если такие паи были предоставлены им для ведения фермерского хозяйства.

Читайте также: В Кабмине назвали стоимость одного гектара украинской земли

Предыстория

• 26 мая в газете Верховной Рады "Голос Украины" был опубликован Закон Украины № 1423-IX по дерегуляции в сфере земельных отношений, который уже назвали законом о земельной децентрализации.
• 18 мая Верховная Рада проголосовала за легализацию продажи земли через интернет  на электронных аукционах. Законопроект №2195 поддержали 272 парламентария. Среди них "Слуги народа" - 230, группа "Доверие" - 18, "Голос" - 14 и внефракционных - 4.
• 28 апреля 2021 года Верховная Рада Украины приняла во втором чтении законопроект, который позволит передать земли за пределами населенных пунктов в коммунальную собственность.
• 31 марта 2020 года ВРУ проголосовала за закон о свободном обороте сельхозугодий в Украине, согласно которому рынок земли будет открыт 1 июля текущего года, однако до 2024 года покупать сельхозугодия смогут только физические лица, имеющие украинское гражданство. При этом в одних руках может быть сконцентрировано не более 100 га.
• С 1 января 2024 года приобретать землю также смогут украинские юридические лица в концентрации менее 10 тыс. га. сельхозугодия государственной и коммунальной собственности продаваться не будут.
• Изначально закон об открытии рынка земли позволял покупать сельхозугодия иностранцам, однако из-за массовых протестов аграриев этот вопрос было решено вынести на всеукраинский референдум.
• Украина - государство, которое входит в число крупнейших мировых производителей аграрной продукции. Общая площадь ее сельхозугодий составляет порядка 42,8 млн га. Примерно 75 процентов из них находятся в частной собственности, а оставшиеся 25 процентов - в государственной.

Читайте также: Кабмин хочет ввести новый налог на землю дачников

Фото: Главком