В пригородах Киева дешевеет новое жилье: можно замахнуться даже на коттедж

По данным компании AVM Development Group сегодня прибыльность высотного строительства в пригородах Киева не превышает 20%, а новые требования по допустимой этажности строительства потенциально уменьшают прибыль еще на 5-7%. Ряд компаний и вовсе заморозили проекты или отказались от них вообще. При этом сокращение строительства объектов стабилизировало спрос и предложение, что сказалось на замедлении ценовой динамики.

В этой ситуации некоторые компании переориентировались со строительства многоквартирных домов в пригороде на возведение коттеджных поселков – за 4 месяца 2019 г количество новых городков по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 10-12%.

«Введения новых ДБН касательно ограничений высотности строительства коснулось в первую очередь объектов на этапе разработки технико-экономического обоснования или же проектных работ, – поясняет директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук. – Те новостройки, которые получили разрешение на строительство до обновления градостроительных норм, продолжают строиться с той высотностью, с которой планировали изначально».

Lenta.UA: Сколько застройщики теряют на пересмотрах строительства высотных жилых зданий? Почему некоторым выгоднее заморозить, чем пересмотреть проект?

- Экономический эффект нововведений для девелоперов складывается из нескольких факторов. Наиболее очевидны потери в случае, когда от запланированных 16 этажей необходимо отрезать верхние семь. Учитывая стоимость квадратного метра в пригороде Киева и стандартные планировочные решения, на каждом этаже дома (секции) застройщик недополучает около 400 кв м продаваемых площадей или 5,5 млн грн выручки. С другой стороны, уменьшение высотности здания до 27 м позволяет не только возводить жилые дома по более дешевой технологии (несущие стены и плитные перекрытия), но и реализовывать квартиры с индивидуальным газовым отоплением, что приводит к значительной экономии на этапе строительства за счет отсутствия необходимости устройства котельной или подключения к городской теплосети.

Второй значимый фактор – стоимость земельного участка и коммуникаций. Именно из-за стоимости подведения воды, канализации, электрических и газовых сетей к площадке, строительство жилого комплекса с учетом новых ограничений может стать не рентабельным. Фактически, как минимум часть стоимости подведения коммуникаций в пригороде – это некая константа, во многом не зависящая от планируемых объемов строительства. Таким образом, высокий удельный вес стоимости земельного участка и устройства инженерных коммуникаций в себестоимости строительства могут легко сделать проект убыточным.

Lenta.UA: Почему сокращение количества строящихся объектов привело сегодня к стабилизации цен, а не наоборот – к увеличению стоимости квадратного метра в результате дефицита жилья?

- В первом квартале 2019 года в Киевской области введено в эксплуатацию 384,9 тыс кв. м. жилья, что на 32% больше, чем в аналогичном периоде 2018 года, а по состоянию на начало июня 2019 г. В Киевской области в продажу предлагаются квартиры в более чем в 300 жилкомплексах (ЖК). Таким образом, о дефиците жилья речь еще не идет. Стабилизацию цен можно рассматривать по-разному: с одной стороны, как позитивный сигнал рынка, выраженный в нахождении определенной равновесной точке баланса спроса и предложения. С другой стороны, рост себестоимости строительства и доминирование демпинга в конкурентной борьбе (особенно это касается жилья бюджетного сегмента), уменьшили зазор доходности до критической отметки. Подобная ситуация касается не только пригорода – ужесточение конкуренции и рост себестоимости строительства привели к тому, что застройщики с одним-двумя проектами уступили основную долю рынка крупным девелоперам. В 2019 году более 70% новых ЖК приходится на ТОП-10 киевских девелоперов.

Lenta.UA: Насколько пригородное многоквартирное жилье интересно с точки зрения инвестиций?

- Привлекательность зависит в первую очередь от формата инвестирования. К плюсам можно отнести более низкий чем в столице порог входа, и, в отдельных случаях, доступ к рекреационным ресурсам или удачное транспортное сообщение с Киевом. В абсолютном выражении, доходность инвестиций в пригородные квартиры невысока – к примеру, 1-к квартира в пригородной новостройке, с учетом ремонта, обойдется не менее, чем в 650-750 тыс грн, в то время как сдать ее в долгосрочную аренду можно за 6-8 тыс грн в месяц. В относительном выражении доходность пригородной недвижимости не отличается от киевской – все те же 8-12% годовых в гривне.

Lenta.UA: Насколько массовым стала переориентация застройщиков с многоквартирных высоток на коттеджные городки? Существует ли на этом рынке некая специализация (строим только коттеджи или только высотки)? Либо все застройщики в пригородах изначально диверсифицированы?

- Более половины коттеджных городков киевской области строятся без упоминания названия компании-девелопера, предпочитая развивать бренд именно коттеджного городка. Есть, конечно, специализированные застройщики коттеджей, уже сложившие себе определенную репутацию – Евродом, Барельеф Буд и другие. Из застройщиков, развивающих помимо многоквартирного еще и коттеджное направление, можно упомянуть DUDP, Аркада, AVM Development Group и пр. Но большинство девелоперов концентрируются на одном типе недвижимости.

Lenta.UA: Каковы наиболее популярные направления коттеджных застроек вокруг Киева. Какова ценовая динамика на коттеджи за последний год?

- Наиболее популярными направлениями для коттеджного строительства в Киевской области являются Ирпень, а также – Житомирская, Одесская и Обуховская трассы. Наиболее дорогие коттеджи как отдельностоящие, так и в составе городка традиционно расположены вдоль Столичного и Днепровского шоссе. За последний год цены на коттеджную недвижимость практически во всех сегментах снизилась на 8,9-9,4%.

Константин Рыбалка, Lenta.UA

Заставка: Mesto