У передмістях Києва дешевшає нове житло: можна замахнутися навіть на котедж

За даними компанії AVM Development Group сьогодні прибутковість висотного будівництва в передмістях Києва не перевищує 20%, а нові вимоги по допустимої поверховості будівництва потенційно зменшують прибуток компаній ще на 5-7%. Ряд компаній і зовсім заморозили проекти або відмовилися від них взагалі. При цьому скорочення будівництва об'єктів стабілізувало попит і пропозицію, що позначилося на уповільненні цінової динаміки.

У цій ситуації деякі компанії переорієнтувалися з будівництва багатоквартирних будинків в передмісті на зведення котеджних селищ - за 4 місяці 2019 р кількість нових містечок в порівнянні з аналогічним періодом минулого року збільшилася на 10-12%.

«Введення нових ДБН щодо обмежень висотності будівництва торкнулося в першу чергу об'єктів на етапі розробки техніко-економічного обґрунтування або ж проектних робіт, - пояснює директор компанії City Development Solutions Роман Герасимчук. - Ті новобудови, які отримали дозвіл на будівництво до поновлення містобудівних норм, продовжують будуватися з тією висотністю, з якої планували спочатку».

Lenta.UA: Скільки забудовники втрачають на переглядах будівництва висоток? Чому деяким вигідніше заморозити, ніж переглянути проект?

- Економічний ефект нововведень для девелоперів складається з декількох чинників. Найбільш очевидні втрати в разі, коли від запланованих 16 поверхів необхідно відрізати верхні сім. З огляду на вартість квадратного метра в передмісті Києва і стандартні планувальні рішення, на кожному поверсі будинку (секції) забудовник недоотримує близько 400 кв м продаваних площ або 5,5 млн грн виручки. З іншого боку, зменшення висотності будівлі до 27 м дозволяє не тільки зводити житлові будинки за дешевшою технології (несучі стіни і плитні перекриття), а й реалізовувати квартири з індивідуальним газовим опаленням, що призводить до значної економії на етапі будівництва за рахунок відсутності необхідності влаштування котельні або підключення до міської тепломережі.

Другий значимий фактор - вартість земельної ділянки і комунікацій. Саме через вартість підведення води, каналізації, електричних і газових мереж до майданчика, будівництво житлового комплексу з урахуванням нових обмежень може стати не рентабельним. Фактично, як мінімум частина вартості підведення комунікацій в передмісті - це константа, яка багато в чому не залежить від планованих обсягів будівництва. Таким чином, висока питома вага вартості земельної ділянки і влаштування інженерних комунікацій в собівартості будівництва можуть легко зробити проект збитковим.

Lenta.UA: Чому скорочення кількості споруджуваних об'єктів веде до стабілізації цін, а не навпаки - до збільшення вартості квадратного метра в результаті дефіциту житла?

- У першому кварталі 2019 року в Київській області введено в експлуатацію 384,9 тис кв. м. житла, що на 32% більше, ніж в аналогічному періоді 2018 року, а за станом на початок червня 2019 р в Київської області в продаж пропонуються квартири в більш ніж в 300 житкомплексах (ЖК). Таким чином, про дефіцит житла поки ще не йдеться. Стабілізацію цін можна розглядати по-різному: з одного боку, як позитивний сигнал ринку, виражений в знаходженні певної рівноважної точки балансу попиту і пропозиції. З іншого боку, зростання собівартості будівництва і домінування демпінгу в конкурентній боротьбі (особливо це стосується житла бюджетного сегмента), зменшили зазор прибутковості до критичної позначки. Подібна ситуація стосується не тільки передмістя - посилення конкуренції та зростання собівартості будівництва призвели до того, що забудовники з одним-двома проектами поступилися основну частку ринку великим девелоперам. У 2019-му понад 70% нових ЖК доводиться на ТОП-10 київських девелоперів.

Lenta.UA: Наскільки приміське багатоквартирне житло цікаве з точки зору інвестицій?

- Привабливість залежить в першу чергу від формату інвестування. До плюсів можна віднести більш низький ніж в столиці поріг входу, і, в окремих випадках, доступ до рекреаційних ресурсів або вдале транспортне сполучення з Києвом. В абсолютному вираженні, прибутковість інвестицій в приміські квартири невисока - наприклад, 1-к квартира в приміській новобудові, з урахуванням ремонту, обійдеться не менше, ніж в 650-750 тис грн, в той час як здати її в довгострокову оренду можна за 6-8 тис грн на місяць. У відносному вираженні прибутковість заміської нерухомості не відрізняється від київської - все ті ж 8-12% річних у гривні.

Lenta.UA: Наскільки масовим стала переорієнтація забудовників з багатоквартирних висоток на котеджні містечка? Чи існує на цьому ринку якась спеціалізація (будуємо тільки котеджі або тільки висотки)? Або всі забудовники в передмістях диверсифіковані?

- Більше половини котеджних містечок київської області будуються без згадки назви компанії-девелопера, вважаючи за краще розвивати бренд саме котеджного містечка. Є, звичайно, спеціалізовані забудовники коттеджних містечок, які вже склали собі певну репутацію - Євродім, Барельєф Буд та інші. З забудовників, розвиваючих крім багатоквартирного ще і котеджний напрямок, можна згадати DUDP, Аркада, AVM Development Group та ін. Але більшість девелоперів концентруються на одному типі нерухомості.

Lenta.UA: Які найбільш популярні напрямки котеджних забудов навколо Києва. Якою є цінова динаміка на котеджі за останній рік?

- Найбільш популярними напрямками для котеджного будівництва в Київській області є Ірпінь, а також - Житомирська, Одеська та Обухівська траси. Найбільш дорогі котеджі як окремо стоячі, так і в складі котеджного містечка традиційно розташовані уздовж Столичного і Дніпровського шосе. За останній рік ціни на котеджну нерухомість практично у всіх сегментах знизилася на 8,9-9,4%.

Костянтин Рибалка, Lenta.UA

Заставка: Mesto