Хостелы, общежития, парковки: как развивается этот сектор недвижимости в Украине

По данным международного консалтингового агентства Cushman & Wakefield, сегодня в мире растет популярность инвестиций в т.н. альтернативную недвижимость (апартаменты, отели, дома престарелых, студенческие общежития, тех/телеком/дата центры, медицинские учреждения, склады индивидуального хранения, исследовательские лаборатории, паркинги).

Но одним из главных трендов последних двух лет являются студенческие общежития. Специализированное студенческое жилье в Европе собрало в 2017 г инвестиций на сумму 13,6 млрд. евро, что на 29% превышает показатель 2016-го. В 2018 г сектор продолжал рост, а доля общежитий в общей структуре альтернативной недвижимости составила 5%.

Наибольшее количество студентов в Европе проживают в Германии. В 2017 – нач. 2018 гг на местный рынок вышли международные тяжеловесы – Brookfield, GIC, Allianz, BVK и Harrison Street. Жилье привлекает молодежь более низкой стоимостью аренды. Так самая дорогая студия на одного человека с мини-кухней и душем в Германии обойдется в 260 евро/мес. В стоимость входят расходы на отопление, электричество и воду. Существуют и более дешевые варианты: индивидуальная комната в общим душем и кухней на этаже. Либо апартаменты, рассчитанные на проживания 3-5 студентов.

В Испании за 2017 г. в секторе студенческого жилья заключено сделок на сумму около 600 млн. евро. Страна является привлекательным рынком, благодаря возрастающему количеству иностранных студентов и более низким тарифам на проживание, чем в Германии.

По словам партнера в Cushman & Wakefield Падди Аллена, «сегодня студенты стали более мобильными на международном уровне, они имеет значительно больший выбор: что, как и где изучать. В результате, нет никаких оснований говорить о снижении спроса на студенческое жилье в ближайшее время. Во многих странах Европы все еще существует конкурентное преимущество первопроходца, благодаря которому новый продукт может быть введен на менее развитые рынки жилья».

Совокупно в пяти крупнейших городах Украины количество студентов превышает 500 тыс. чел. Это больше, чем общее количество население ряда областных центров нашей страны. При этом к нам приезжают на учебу иностранные студенты – из более 154 стран мира. В прошлом году их насчитывалось 66,31 тыс человек. А всего в украинских вузах числится 1,5 млн. учащихся.

«Инвестирование в альтернативные виды недвижимости, фактически, является опцией для инвесторов, которых не устраивают экономические, правовые или рисковые аспекты стандартного инвестирования в недвижимости. – рассказывает директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук, – В частности, студенческие общежития - специализированный подвид доходной недвижимости, имеющий свои особенности -- в том числе архитектурные. Преимущества – прогнозируемые характеристики целевой аудитории и недостатки – общая неразвитость рынка».

Lenta.UA: Существует ли в Украине интерес к инвестированию в альтернативные виды недвижимости (в частности в студенческие общежития?

– Прежде, чем рассуждать о привлекательности подобных проектов для инвесторов и будущих арендаторов, необходимо понять, как эта проблема решается в Украине сейчас. Основным решением для большинства студентов является совместная аренда квартир, что позволяет сэкономить и при этом иметь собственное жилое пространство. В некоторых случаях жилье приобретается в собственность, становясь стартовым капиталом будущей жизни.

Lenta.UA: Существуют ли у нас другие концепции мини-жилья для размещения студентов?

– На сегодняшний день в Киеве насчитывается 255 государственных общежитий или ориентировочно 1 общежитие на каждых 390 студентов. При этом реальных альтернатив общежитиям или квартирам практически нет – к ним можно условно отнести хостелы, проживание в которых заметно уступает в плане комфорта квартирам, правда, за месяц проживания придется заплатить от 2-3 тыс грн, что несколько дешевле даже совместной аренды. К альтернативным видам мини-жилья можно условно отнести смарт-квартиры, но развитие этого рынка в столице так и не увенчалось успехом.

Lenta.UA: Сформировался ли в Украине рынок хостелов? Насколько популярны в крупных городах инвестиции в новое жилье с целью превратить его в хостел (в т.ч. и для размещения заробитчан в спальных районах столицы)? Насколько этот рынок находится в тени?

– Рынок хостелов в Украине определенно можно считать весьма и весьма развитым – среди предложений и организованные в квартирах и частных домах хостелы, и предложения от профессиональных операторов. Основной бум их развития пришелся на период ЕВРО-2012. После завершения чемпионата хостелы прошли жесткую проверку рынком, что привело к закрытию большого их количества. Но и осталось не мало: на различных порталах предлагается от 60 до 120 вариантов, а общее количество хостелов, по разным оценкам, может достигать 300 и более. Украинский рынок хостелов остается теневым практически наравне с рынком аренды. Причины очевидны: собственники и операторы стараются избегать налоговой нагрузки, а для размещения объявления легализация хостела необязательна. Так, по опубликованным данным Департамента туризма КГГА в апреле 2019 г выбрать можно всего из 11 официальных хостелов.

Lenta.UA: Насколько оправдывает себя строительство паркингов в новых ЖК? Подземные паркинги не пустуют?

– Строительство паркингов – не столько доходная опция, сколько обязательное требование при проектировании жилых зданий. Спрос на подземные паркинги – тема для постоянных дискуссий. Стоимость квадратного метра паркинга не отличается, а иногда и превышает таковую в квартирах этого же комплекса. Фактически, в первые годы после ввода в эксплуатацию подземные паркинги остаются незаполненными – жильцы не готовы выкупать паркоместа и предпочитают парковаться на улице. Хорошей альтернативой как для девелопера, так и для жильцов является аренда паркинга. Сегодня средняя стоимость предложения – около 2 тыс. грн. Но при стоимости паркинга в районе $10 тыс, доходность и окупаемость такой инвестиции остается под вопросом.

Lenta.UA: Многие застройщики продает крохотные помещения в подвалах новостроек (своеобразный погреб в многоквартирном доме), причем за не вполне адекватные деньги. Насколько удачен подобный опыт застройщиков?

– Цена на эти площади, как и в случае с паркингом, привязана к стоимости квадратного метра квартиры, что весьма ожидаемо – застройщик финансирует строительство всех площадей в здании, а не только продаваемых или сдаваемых в аренду. Подобные помещения появляются вне зависимости от пожелания застройщика – в большинстве случаев кладовки формируются как попытка использовать нерациональные площади. Можно долго обсуждать плюсы и минусы подобного решения, но стоит заметить, что дополнительное место для хранения почти всегда будет выкуплено жильцами дома, особенно если в квартире таких мест недостаточно, что определенно является проблемой современных планировок в новостройках. Ведь девелоперы часто гонятся за уменьшением общей площади квартиры и первыми под нож попадают как раз гардеробные, кладовки и прочие места для хранения.

Lenta.UA: Что Вы думаете о перспективах альтернативной недвижимости в Украине?

– Рынок инвестиций в отельную, промышленную, складскую и т.д. недвижимость в Украине существует уже сейчас и является достаточно развитым, хотя и ориентированным преимущественно на крупных системных игроков. Учитывая отличные показатели доходности рынка жилой (квартирной) недвижимости и тем более коммерческой недвижимости, интерес остальных инвесторов к альтернативным форматам и концепциям сейчас невысокий. Первым этапом, скорее всего, станут доходные дома. Тем более, что подобные проекты уже пытались выйти на киевский рынок. Если модель специализированного доходного жилья покажет свою состоятельность на рынке украинской недвижимости, инвесторы постепенно перейдут и к альтернативным форматам.

Константин Рыбалка, Lenta.UA

Заставочное фото (комната студенческого общежития в Бонне, Германия): DW