Хостели, гуртожитки, парковки: як розвивається цей сектор нерухомості в Україні

За даними міжнародного консалтингового агентства Cushman & Wakefield , сьогодні в світі зростає популярність інвестицій в т.зв. альтернативну нерухомість (квартири, готелі, будинки для людей похилого віку, студентські гуртожитки, тех/телеком/дата центри, медичні установи, склади індивідуального зберігання, дослідні лабораторії, паркінги).

Але одним з головних трендів останніх двох років є студентські гуртожитки. Спеціалізоване студентське житло в Європі зібрало в 2017 р інвестицій на суму 13,6 млрд євро, що на 29% перевищує показник 2016- го. У 2018 р сектор продовжував зростання, а частка гуртожитків в загальній структурі альтернативної нерухомості склала 5%.

Найбільша кількість студентів в Європі проживають в Німеччині. У 2017 - поч. 2018 рр на місцевий ринок вийшли міжнародні важковаговики - Brookfield, GIC, Allianz, BVK і Harrison Street. Житло приваблює молодь більш низькою вартістю оренди. Так найдорожча студія на одну людину з міні-кухнею і душем в Німеччині обійдеться в 260 євро/міс. У вартість входять витрати на опалення, електрику і воду. Існують і більш дешеві варіанти: індивідуальна кімната в загальним душем і кухнею на поверсі. Або апартаменти, розраховані на проживання 3-5 студентів.

В Іспанії за 2017 року в секторі студентського житла укладено угод на суму близько 600 млн євро. Країна є привабливим ринком, завдяки зростаючій кількості іноземних студентів і нижчими тарифами на проживання, ніж в Німеччині.

За словами партнера в Cushman & Wakefield Падді Аллена, «сьогодні студенти стали більш мобільними на міжнародному рівні, вони мають значно більший вибір: що, як і де вивчати. В результаті, немає ніяких підстав говорити про зниження попиту на студентське житло найближчим часом. У багатьох країнах Європи все ще існує конкурентна перевага першопрохідника, завдяки якому новий продукт може бути введений на менш розвинені ринки житла».

Сукупно в п'яти найбільших містах України кількість студентів перевищує 500 тис осіб. Це більше, ніж загальна кількість населення ряду обласних центрів нашої країни. При цьому до нас приїжджають на навчання іноземні студенти - з понад 154 країн світу. У минулому році їх налічувалося 66,31 тис осіб. А всього в українських вузах перебуває 1,5 млн. студентів.

«Інвестування в альтернативні види нерухомості, фактично, є опцією для інвесторів, яких не влаштовують економічні, правові або ризикові аспекти стандартного інвестування в нерухомості. - розповідає директор консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук, - Зокрема, студентські гуртожитки - спеціалізований підвид дохідної нерухомості, який має свої особливості - в тому числі архітектурні. А також має переваги - прогнозовані характеристики цільової аудиторії і недоліки - загальна нерозвиненість ринку».

Lenta.UA: Чи існує в Україні інтерес до інвестування в альтернативні види нерухомості (зокрема в студентські гуртожитки?

- Перш, ніж міркувати про привабливість подібних проектів для інвесторів і майбутніх орендарів, необхідно зрозуміти, як ця проблема вирішується в Україні зараз. Основним рішенням для більшості студентів є спільна оренда квартир, що дозволяє заощадити і при цьому мати власний житловий простір. У деяких випадках житло купується у власність, стаючи стартовим капіталом майбутнього життя.

Lenta.UA: Чи існують у нас інші концепції міні-житла для розміщення студентів?

- На сьогоднішній день в Києві налічується 255 державних гуртожитків або орієнтовно 1 гуртожиток на кожних 390 студентів. При цьому реальних альтернатив гуртожиткам або квартирам практично немає - до них можна умовно віднести хостели, проживання в яких помітно поступається в плані комфорту квартирам, правда, за місяць проживання доведеться заплатити від 2-3 тис грн, що трохи дешевше навіть спільної оренди. До альтернативних видів міні-житла можна умовно віднести смарт-квартири, але розвиток цього ринку в столиці так і не увінчався успіхом.

Lenta.UA: Сформувався чи в Україні ринок хостелів? Наскільки популярні у великих містах інвестиції в нове житло з метою перетворити його в хостел (в т.ч. і для розміщення заробітчан в спальних районах столиці)? Наскільки цей ринок перебуває в тіні?

- Ринок хостелів в Україні можна вважати вельми і вельми розвиненим - серед пропозицій і організовані в квартирах і приватних будинках хостели, і пропозиції від професійних операторів. Основний бум їх розвитку припав на період ЄВРО-2012. Після завершення чемпіонату хостели пройшли жорстку перевірку ринком, що призвело до закриття великої їх кількості. Але і залишилося не мало: на різних порталах пропонується від 60 до 120 варіантів, а загальна кількість хостелів, за різними оцінками, може досягати 300 і більше. Український ринок хостелів залишається тіньовим практично нарівні з ринком оренди. Причини очевидні: власники і оператори намагаються уникати податкового навантаження, а для розміщення оголошення легалізація хостелу необов'язкова. Так, за опублікованими даними Департаменту туризму КМДА в квітні 2019 р вибрати можна лише з 11 офіційних хостелів.

Lenta.UA: Наскільки виправдовує себе будівництво паркінгів у нових ЖК? Підземні паркінги не пустують?

- Будівництво паркінгів - не стільки дохідна опція, скільки обов'язкова вимога при проектуванні житлових будівель. Попит на підземні паркінги - тема для постійних дискусій. Вартість квадратного метра паркінгу не відрізняється, а іноді і перевищує таку в квартирах цього ж комплексу. Фактично, в перші роки після введення в експлуатацію підземні паркінги залишаються незаповненими - мешканці не готові викуповувати паркомісця і вважають за краще паркуватися на вулиці. Хорошою альтернативою як для девелопера, так і для мешканців є оренда паркінгу. Сьогодні середня вартість пропозиції - близько 2 тис грн. Але при вартості паркінгу в районі $10 тис, прибутковість і окупність такої інвестиції залишається під питанням.

Lenta.UA: Багато забудовників продає крихітні приміщення в підвалах новобудов (своєрідний льох в багатоквартирному будинку), причому за не цілком адекватні гроші. Наскільки вдалий подібний досвід забудовників?

- Ціна на ці площі, як і в випадку з паркінгом, прив'язана до вартості квадратного метра квартири, що вельми очікувано - забудовник фінансує будівництво всіх площ в будівлі, а не лише ті, що продаються або здаються в оренду. Подібні приміщення з'являються незалежно від побажання забудовника - в більшості випадків комори формуються як спроба використовувати нераціональні площі. Можна довго обговорювати плюси і мінуси такого рішення, але варто зауважити, що додаткове місце для зберігання майже завжди буде викуплено мешканцями будинку, особливо якщо в квартирі таких місць недостатньо, що безумовно є проблемою сучасних планувань в новобудовах. Адже девелопери часто женуться за зменшенням загальної площі квартири і першими під ніж потрапляють якраз гардеробні, комори та інші місця для зберігання.

Lenta.UA: Що Ви думаєте про перспективи альтернативної нерухомості в Україні?

- Ринок інвестицій в готельну, промислову, складську та т.д. нерухомість в Україні існує вже зараз і є досить розвиненим, хоча і орієнтованим переважно на великих системних гравців. З огляду на відмінні показники прибутковості ринку житлової (квартирної) нерухомості і тим більше комерційної нерухомості, інтерес інших інвесторів до альтернативних форматів і концепціям зараз невисокий. Першим етапом, швидше за все, стануть прибуткові будинки. Тим більше, що подібні проекти вже намагалися вийти на київський ринок. Якщо модель спеціалізованого дохідного житла покаже свою спроможність на ринку української нерухомості, інвестори поступово перейдуть і до альтернативних форматів.

Костянтин Рибалка, Lenta.UA

Заставочне фото (кімната студентського гуртожитку в Бонні, Німеччина): DW