Експерт пояснив, чому іпотека в Україні стала жертвою, а не двигуном економіки

За даними статистики кількість українських сімей, які не мають власного житла становить - 44%. У великих містах у 39% сімей розмір житлоплощі ледве сягає 14 квадратних метрів на людину, що істотно нижче санітарних норм. 

Для вирішення житлових проблем уряд запустив у дію програму «Доступне житло», яка, на жаль, практично не фінансувалася з 2015 року. За умовами цієї програми сім'я могла б взяти квартиру в кредит у держави за пільговою іпотекою з формулою 70 на 30. Великі надії у населення були пов'язані і зі стартом іншої програми, - «Державне забезпечення молоді житлом». На жаль, довгі роки ці житлові програми практично не фінансувалися з бюджету. Лише в минулому році кабінетом міністрів була виділена десята частина від передбаченої суми в розмірі 100 млн. гривень. На молодіжну програму виділені кошти склали близько 30 млн. гривень. Через фінансові проблеми в економіці ці іпотечні програми виявилися недієздатними. 

З питанням, чому на ринку нерухомості полягає мізерна кількостість іпотечних економічних угод, а сама іпотека не користується попитом у населення, Lenta.UA звернулася до експертів: 

Щоб обслуговувати іпотечний кредит за нинішніми ставками потрібно бути або наркодилером, або займатися проституцією

Олександр Рубанов, директор Інституту розвитку нерухомості 

По суті, іпотеки у нас немає. Населення не хоче зв'язуватися з фінансовими кредитами через жорсткі вимоги банків до позичальників. Позики в результаті виходять дуже дорогими. Мінімальна ставка по іпотеці починається від 30% річних в гривні. Зрозуміло, що це іпотекою назвати не можна. Всім чим завгодно, тільки не іпотекою. Для порівняння, в Європейських країнах, таких як Іспанія, коли вони виходили з кризи, навпаки боролися з кризовими явищами зниженням іпотечних ставок до 3% -4%. У тій же Америці, коли криза почалася, взагалі доходило до 1% -2%, а то й менше, в національній валюті. 

Іпотека залежить від облікової ставки Нацбанку, вона на сьогодні становить - 18%. Це просто за гранню здорового глузду. Не знаю, який потрібно мати бізнес, щоб обслуговувати подібний кредит. Чесно кажучи. - це торгівля наркотиками, може проституція має таку прибутковість або торгівля зброєю. На нормальній роботі з реальним бізнесом забезпечити цей кредит не можливо. Це однозначно. Інший аспект проблеми з іпотекою - це захист інвесторів від шахрайства забудовників з боку держави. Це громадські організації можуть займатися просвітницькою роботою, а насправді - це функції держави - взаємини і забезпечення якихось гарантій для покупців первинного житла. З огляду на те, що у нас в парламенті достатньо сильне будівельне лобі, то на прийняття якихось законів, якихось нормативних актів, які б захищали інвесторів, а не забудовників, в доступному для огляду майбутньому сподіватися не доводиться. Таке ж будівельне лобі присутняє і в Київраді - це міні-Верховна Рада. 

За іпотечний кредит в $ 100 тис. банківська пеня може набігти до 1 мільйона доларів

Читайте також: Генпрокуратура звинуватила топ-менеджерів АБ «Укргазбанк» в розкраданні 100 мільйонів гривень

Руслан Барабаш, судовий експерт - економіст 

Іпотечні позичальники все частіше стали звертатися до судів з метою оскаржити порядок нарахування відсотків по виплатах, пов'язаних з іпотечним кредитуванням. Кількість звернень громадян та число виграних ними справ в адміністративних судах значно зросла. За моїми оцінками, в судовому провадженні зараз знаходиться близько тисячі подібних справ. 

Про це в ексклюзивному коментарі для Lenta.UA розповів судовий експерт - економіст Руслан Барабаш. Йдеться про тисячі адміністративних справ, якими завалені суди всіх інстанцій. Позичальникам незрозуміло, чому кредит на купівлю квартири в $ 100 тис. до кінця виплат, через 15-20 років може зрости до мільйона доларів. Люди просять у суді роз'яснити ту схему, по якій банки розраховують свої відсотки, і яким чином сума позики по іпотеці може збільшуватися в десятки разів. Всі ці банківські нюанси і хитрі виверти з'ясовуються не відразу, а лише тоді, коли людина вже не має можливості погашати кредит. Розуміти, що його нахабно обдурили, позичальник починає лише на останній стадії. Хочу звернути увагу на один нюанс. В оформлених кредитних договорах банки продовжують допускати масу порушень. Ці порушення зараз можна успішно оспорювати в судах. Мені вже доводилося в своїй практиці стикатися з тим, що банкіри не завжди коректно щодо законодавства складають кредитні договори. 

Наприклад, під час розгляду в суді адміністративної справи, пов'язаної з іпотечним кредитом, з'ясувалося, що співробітники одного з відділень досить відомого в столиці банку не вміють коректно по відношенню до законодавства складати кредитні договори. Після проведення економічної експертизи подібні кредитні договори в судовому порядку легко оскаржуються на користь позичальників. Мало хто знає, що згідно з постановою НБУ №168 від 10 травня 2007 року, позичальникам зобов'язані в банку повідомляти сукупну вартість кредиту, реальну процентну ставку кредиту, абсолютне значення подорожчання кредиту. При видачі іпотечних кредитів не завжди також враховуються витрати на нотаріуса і на страховку. Всі ці нюанси повинні бути враховані фінансовими установами при складанні споживчих кредитних договорів. При перевірках і проведенні судово-економічної експертизи іпотечних позик в судах з'ясовується, що в багатьох випадках кредитні суми, що виставляються для оплати позичальникам або не коректні з точки зору закону, або взяті взагалі зі стелі. 

Підсумовуючи сказане хочу відзначити, що остаточні рішення в судах стали прийматися не на користь банкірів. Судовий експерт - економіст Руслан Барабаш розцінює факти виграшів іпотечних справ, як позитивний тренд. 

Якщо не зациклюватися на іпотечному кредитуванні, то можна підійти до вирішення проблеми із забезпеченням людей житловими квадратними метрами з іншого боку. В областях України і в столиці не законсервовані і пропадають під впливом атмосферних умов сотні недобудованих багатоповерхових житлових будинків. Їх готовність до здачі оцінюється фахівцями, як 70-98%. Тобто, для того, щоб здати в експлуатацію практично готове житло, державі залишиться докласти лише невеликі зусилля. Саме тут можна знайти відповідь, як забезпечити довгоочікуваними квартирами медиків, вчителів, чорнобильців, афганців, військових і малозабезпечені верстви населення. Для цього потрібно зробити всього один невеликий крок.

Владислав Кордик, Lenta.UA